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開店最重要的第一步，就是掌握「商圈定位」與「正確選址」。無論你是計畫開咖啡廳、服飾店、美容業，還是餐飲業，市場定位、商圈調查、租金比例、損益兩平分析 都是決定店家能否長期存活的關鍵。以下將逐步解析完整流程，並搭配表格整理，協助創業者在實體開店前建立科學化決策基礎。

市場定位與產品定位：決定產業性質與客單價

在開店之前，必須先回答四個核心問題：

1. 是否有實體產品：如果是餐飲業、美容業或零售業，多半屬於「高頻消費」；而精品、家電則屬於「低頻消費」。

2. 產業性質：服務業需要重視地點與人流；零售業則需兼顧庫存與坪效；專業服務（如診所、補習班）更重視信任度與社區黏著度。

3. 目標客群 (Persona)：以年齡、職業、收入、生活習慣來定義。例如：上班族午餐需求 vs 學生族群平價消費。

4. 客單價：餐飲約 NT$150～400、服飾店 NT$800～2000、美容美髮 NT$1000～3000。

定位比較表

商圈調查與分析：人流、競品、人口結構

商圈調查是開店分析的核心，建議至少從以下三方面進行：

1. 人流調查

   • 手動調查：於平日/假日、白天/晚上不同比例計數（例如每 15 分鐘記錄一次，持續 2–3 小時）。

   • 系統輔助：使用 「好店緣」、「getchee」 等商圈數據平台，獲取人流熱區、移動軌跡、居住人口。

2. 競品分析

   • 記錄競爭對手店數、價格帶、坪效、人潮狀況。

   • 分析是否有「需求未被滿足」的空隙，例如商圈內咖啡廳多為連鎖，可能缺乏特色小店。

3. 人口結構

   • 查看政府公開數據（如內政部統計、區公所資料），掌握年齡層、戶數、平均所得。

   • 學區、上班族聚集地、住宅社區差異，會影響產品定價與營業時間。

開店選址分析：租金佔比與 Persona

選址是一個「租金與營收比例」的數學問題。

• 租金佔比原則：一般建議租金佔營收的 10%–15%。

  • 例如：若月營收目標為 NT$100 萬，租金應控制在 10–15 萬內。

• Persona 配合地點：

  • 學生族群：靠近學校、補習街。

  • 上班族：商辦區、捷運站出口。

  • 家庭客：社區型商圈、停車方便。

租金合理性檢測

• 若租金超過 20%，即使人流再高，也容易陷入高壓營運。

• 若租金低於 8%，需檢查是否人流不足或商圈成熟度不夠。

損益兩平分析：計算安全營收門檻

要避免「開店半年就收攤」，必須先計算 損益兩平點：

公式：$$損益兩平點營收=固定成本÷(毛利率–變動成本率)$$

步驟：

1. 固定成本：租金、人事、基本水電、設備折舊。

2. 變動成本：原物料、包材、促銷。

3. 毛利率：依產業不同，餐飲 60% 左右、零售 40% 左右、美容業 70%。

範例公式計算（以餐飲業為例）：

• 固定成本：NT$25 萬/月（租金 12 萬 + 人事 10 萬 + 水電雜支 3 萬）。

• 毛利率：60%。

• 變動成本率：30%。

計算：

25萬÷(0.6–0.3)=83.3萬

代表每月營收需達 83 萬元 才能損益平衡。

建立開店流程圖與 SOP

科學化的 SOP 可以避免「靠直覺開店」的風險。

標準開店流程圖

1. 市場定位 → 2. 商圈調查 → 3. 損益計算 → 4. 選址簽約 → 5. 店面設計裝潢 → 6. 人員招募訓練 → 7. 開店行銷 → 8. 營運檢核

SOP 建議

• 每日：盤點營收、人流、存貨。

• 每週：檢視坪效、人事成本比。

• 每月：檢討損益與租金比例，更新行銷策略。

• 每季：調整產品組合、測試新客單價策略。

結語：開店必須以數據驅動決策

許多創業者失敗的原因，不是產品不好，而是忽略了「數字」：商圈結構、租金比例、損益計算。如果能依照本文步驟，從市場定位到損益分析，再建立 SOP，不僅能大幅降低開店風險，更能讓創業走得長遠。