樓中樓法規全解析：合法夾層申請、挑高設計限制與違建風險一次看懂
在台灣購屋或裝潢時，許多人會考慮打造「樓中樓」或「夾層」來增加使用空間。但必須特別注意，樓中樓法規對於高度、面積與合法性都有明確規範，若未符合規定，很可能被認定為樓中樓違建，甚至影響未來轉售與安全。
樓中樓與夾層差別：先理解法規定義
在討論合法與否前，先釐清「樓中樓」與「夾層」的差異：
| 項目 | 樓中樓 | 夾層 |
|---|---|---|
| 定義 | 建商在建造時就設計完成，屬於永久建築結構 | 夾於樓地板與天花板間的空間，多見於後加裝 |
| 法規限制 | 樓層高度不得超過 6 公尺，並於建照與使用執照中註記 | 面積不得超過該層樓地板的 1/3 或 100 平方公尺 |
| 合法性 | 屬於合法建築，能登記產權 | 若後來施工未申請，多屬於違建 |
| 適用位置 | 通常僅限一樓或頂樓 | 僅能設於一樓或頂樓，並與主體同時施工 |
👉 簡單來說，樓中樓是合法夾層的一種，但必須建商於施工時一併完成；若是屋主後續自行加建，通常會被認定為夾層違建。
樓中樓法規重點：高度與面積限制
依據《建築技術規則》，樓中樓及夾層需符合以下規範：
樓中樓高度
樓中樓設計建議挑高 4.2 米以上才適合。
扣除樓板厚度（約 10 公分）與管線層（約 10 公分），上下樓層仍需保留至少 2 公尺淨高，才能讓成人自然站立。
若樓層高度超過 6 公尺，則會被視為另一樓層，而非樓中樓。
夾層面積限制
夾層總面積不得超過該層樓地板面積的 1/3 或 100 平方公尺（以較小者為準）。
超過規範就會被視為新增一層樓，需重新申請建照。
位置限制
合法夾層僅能設於一樓或頂樓。
並且須與房屋主體同時施工，不得於取得使用執照後再行加建。
挑高6米樓中樓合法嗎？
許多民眾購屋時會看到「挑高6米」的廣告，但要注意：
若建商原始設計即有規劃樓中樓，並在建照與使用執照上註記，此時的樓中樓就是合法的。
但若購屋後屋主自行隔出上下兩層，則會因為違反夾層法規而被認定為樓中樓違建。
✅ 合法情況：挑高6米空間 → 建商設計、申請建照、於圖面標示。
❌ 違法情況：屋主後來隔出兩層 → 未申請合法夾層，屬違建。
合法夾層申請流程
若想確認或申請合法夾層，流程如下：
建商施工階段
於建照申請時註記夾層，並於藍圖上標示平面圖。
夾層面積須計入總樓地板面積，納入容積率計算。
購屋檢查
查看房屋謄本與建築使用執照，是否有記載「複層住宅」或「夾層」。
若無記載，但屋內有夾層，極可能是違建。
後續申請困難
已經建好的成屋，幾乎無法再申請夾層合法化。
僅部分「既存違建」（例如台北市 84 年前頂樓加蓋）有例外條款，但樓中樓幾乎不適用。
樓中樓缺點與禁忌：買前一定要注意
雖然樓中樓能增加使用坪效，但仍存在一些缺點與居住禁忌：
樓中樓缺點
壓迫感：若樓高不足 4.2 米，二樓淨高可能不足，成人會感到壓迫。
通風差：上層空氣容易悶熱，冷氣耗電更高。
安全疑慮：若施工不良，結構承重不足，存在坍塌風險。
轉售困難：違法夾層會影響房屋價值，銀行估價也會打折。
樓中樓禁忌（風水與實務）
樓梯對門：進門就見樓梯，被認為財氣外洩。
床位壓梁：若二樓挑高不足，容易形成「壓梁煞」。
廁所在樓下，床在樓上：被認為有影響健康的風水禁忌。
樓中樓合法與違建比較
以下表格整理出常見的樓中樓合法與違建差異：
| 項目 | 合法樓中樓 | 違建樓中樓 |
|---|---|---|
| 施工時間 | 建商施工階段一併完成 | 屋主後續自行加建 |
| 是否登記 | 可於產權謄本記載 | 無法登記，屬於未報備 |
| 面積限制 | 不超過該層 1/3 或 100 平方公尺 | 常見超過規範，違反法規 |
| 影響 | 合法登記，可正常貸款、轉售 | 被查報拆除，影響轉手價值 |
| 法規依據 | 建築技術規則、建管處審核 | 無合法依據，屬違建 |
6米樓中樓設計建議
若想在合法範圍內打造舒適的樓中樓，以下設計要點值得參考：
建議樓高 4.2 米以上，避免壓迫。
上下層高度各 2 公尺，讓生活動線舒適。
樓梯設計採用旋轉或靠牆直梯，避免佔用過多空間。
避免封閉式隔間，採用開放設計或玻璃欄杆，增加通風採光。
結論：買樓中樓前一定要確認合法性
總結來說，樓中樓與夾層雖能增加空間，但必須符合台灣建築法規：
合法夾層僅能設於一樓或頂樓，且面積不得超過 1/3 或 100 平方公尺。
樓中樓高度建議 4.2 米以上，超過 6 米則會被視為另一層樓。
購屋前務必檢查建築使用執照，確認是否有「樓中樓」或「夾層」註記，避免買到違建。
若忽略這些法規限制，不僅可能面臨拆除風險，還會影響房屋轉售與貸款價值。建議在規劃或購屋前，務必先諮詢專業建築師或不動產顧問，確保居住品質與合法性兼顧。