老屋翻新值得嗎？先算費用再做決定！翻修、重蓋、法規一次懂
結論先講：
若結構安全、基地條件受限、預算有限，買老屋翻新比房子打掉重蓋划算；
若為危老、耐震嚴重不足、基地容積獎勵可用、且預算充足，則重建長期更有價值。
大部分 40～50 年老屋，在不動結構的前提下翻新最具 CP 值，費用約 每坪7–12萬；重建則至少 每坪12萬起（不含裝潢）。
一、超過50年的房子 怎麼辦？先判斷「該翻新還是該重建」
| 評估項目 | 適合老屋翻新 | 適合老屋重蓋（房子打掉重蓋） |
|---|---|---|
| 結構安全 | 無明顯樑柱裂縫、無鄰損 | 有結構危險、列管危樓、軟弱層 |
| 基地條件 | 無法使用容積獎勵、建蔽率降低風險高 | 具危老或都更容積獎勵優勢 |
| 成本預算 | 100–500萬常見 | 800萬–3000萬以上 |
| 工期 | 1–4個月 | 12–24個月（含審查與申請） |
| 施工法規 | 侷限現況結構 | 需符合最新建築法規 |
| 增值潛力 | 中 | 高（新建價值最高） |
📌 如果擔心「全部打掉要用新的建蔽率和容積，你不會想的」這種結果，那翻修幾乎一定比較安全。
二、老屋翻新費用行情大整理（2025 台灣市場區間）
| 翻新程度 | 內容重點 | 總費用預估 |
|---|---|---|
| 輕度翻新 | 油漆、燈具、地板、局部修繕 | 100萬起 |
| 中度翻新 | 管線更新、浴廁廚房重做、弱電重配 | 150萬起 |
| 重度翻新 | 管線＋格局＋浴廚＋防水＋地坪 | 250萬起 |
📌 以「每坪」基礎工程更精準計算：
| 屋況 | 每坪費用 |
|---|---|
| 一般老屋翻新/15-20年 | 7–10萬/坪 |
| 40年老屋翻新 / 40年透天老屋翻新費用 | 10–12萬/坪 |
| 50年透天老屋翻新費用 | 12–15萬/坪 |
| 嚴重壁癌、漏水、結構修繕需求 | 最高達15萬/坪 |
✅ 40坪透天 x 12萬 = 480萬起跳
房子打掉重蓋費用（老屋重蓋費用）
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 重建營造（不含裝潢） | 每坪10–12萬起 |
| 建築師、管理、申請 | 10–20% 另計 |
| 裝潢加軟硬體 | 每坪約5萬起 |
120坪 x 15萬 ≈ 1800萬（含裝潢）
⚠️ 網路公評共識：
「300萬絕對不夠」
「至少500萬起」
「含裝潢少說要1000萬以上」
✅ 結論：重建成本大多 千萬起跳，遠高於翻新。
三、面積計費標準（非住宅或大基地案適用）
| 面積 | 基本費用 | 追加算法 |
|---|---|---|
| 不足600㎡ | 25萬元 | >300㎡後每1㎡+500元 |
| 600–2000㎡ | 40萬元 | >600㎡後每1㎡+300元 |
面積計算基準（看你要做的事而定）
| 計算目的 | 主要使用的面積標準 | 影響重點 |
|---|---|---|
| 翻新裝修報價 | 建坪（室內+公設）或使用坪 | 影響裝潢/翻修預算 |
| 重建或新建成本估算 | 建坪 × 單坪造價 | 影響重建總成本 |
| 危老/都更容積獎勵 | 法定容積 + 基地面積 | 影響可蓋多大 |
| 建蔽率審查 | 基地面積 × 建蔽率 | 影響 1F 可蓋面積 |
| 補助審核（如耐震補強） | 樓地板面積㎡或坪 | 影響補助級距 |
| 違建是否納入 | ❌通常不列入法定樓地板面積 | 影響重建後可保留面積 |
老屋翻新補助 vs 危老重建補助
| 補助類型 | 目的 | 補助上限 |
|---|---|---|
| 老屋翻新補助 | 無結構疑慮但需改善屋況 | 依縣市而定 |
| 耐震補強補助（弱層補強） | 達法規 80% 耐震標準 | 上限 450萬元 |
| 危老重建 | 危險建物拆除並重建 | 視容積獎勵與縣市政策 |
地方政府審查與法規衡量重點（差異最大之處）
| 法規/項目 | 審查重點 | 可能受縣市影響的內容 |
|---|---|---|
| 建蔽率/容積率 | 以「使用分區」與「基地面積」計算 | 每縣市分區表不同，例如台北比新北嚴、非都市計畫區又不同 |
| 危老重建獎勵 | 屋齡＋結構安全評估＋基地條件 | 容積獎勵比例、申請窗口與行政速度不同 |
| 都更條件 | 基地面積、同意比例、耐震評估 | 門檻、獎勵比例、審查期都不同 |
| 耐震補助 / 老屋翻新補助 | 依樓地板面積級距或固定額度 | 每縣市預算與最高補助不同 |
| 施工管理與審照流程 | 依建管處及地方自治條例 | 送審時間、勘驗次數略不同 |
📌 例：
台北市危老流程通常較嚴但獎勵較明確
新北行政效率視區域而定
非六都常有額外補助加碼，但審查人力較少
四、老屋翻新法規與三大重要提醒
① 不能隨便拆樑柱 → 會違法也有公安責任
② 原建蔽率、容積率可能比現在好 → 重建可能變更小
③ 透天常見違建 → 重建後反而不能恢復同面積
這就是許多人常說：「全部打掉重蓋，你不會想的！」
最常被誤解的 4 個「區域法規面積影響重點」
1️⃣ 重建後房子可能變小（因法規變更）
因為：
建蔽率變嚴
容積率變更
退縮規定（法定退縮、人行道退縮、騎樓）
防火間隔
👉 這就是很多人說「打掉重蓋你不會想要的」主因。
2️⃣ 舊違建不能回到新建物
例如：
頂樓加蓋
1樓外推
增建夾層
翻新可「維持使用」，但重建後法規不承認 → 面積會直接減少。
3️⃣ 補助不是看幾坪翻新，而是看法定樓地板面積
例如耐震補助 450 萬上限，是以「合法樓地板面積」計算，不包含違建。
4️⃣ 透天比公寓更容易被法規影響
因為常見：
既存違建多
垂直增建
前後外推
重建後很可能少 20~40% 可使用面積，可逃生動線與採光通風等相對安全健康。
最關鍵結論（與「面積計算」直接相關）
| 想做的事 | 你要注意的面積不是同一種 |
|---|---|
| 裝修翻新報價 | ✅ 以 室內坪/建坪 計價 |
| 重建成本試算 | ✅ 以 原建坪 × 行情單價 估算 |
| 重建後能蓋多大 | ✅ 以 基地面積 × （建蔽率/容積率） 計算 |
| 申請補助 | ✅ 以 合法樓地板面積 計算 |
| 違建能不能算 | ❌ 重建時不納入法定面積 |
五、40年與50年老屋翻新 vs 重建比較
| 項目 | 40年老屋翻新 | 50年老屋翻新 | 房子打掉重蓋 |
|---|---|---|---|
| 每坪成本 | 10–12萬 | 12–15萬 | 15–20萬起（不含裝潢） |
| 施工期 | 4–6個月 | 6–8個月 | 18–36個月 |
| 增值效果 | 中 | 中低 | 最高 |
| 風險 | 管線防水較需注意 | 結構需優先檢測 | 建蔽率變更、費用失控 |
六、什麼情況「一定不要翻新，直接重建」？
✔ 結構裂縫、房屋傾斜
✔ 海砂屋或氯離子超標
✔ 1樓顯著軟弱層、耐震不足
✔ 已被列管危樓
✔ 可申請危老重建獎勵
什麼情況「翻新比重建更聰明」？
✔ 地段精華、容積不能變
✔ 預算 500 萬以內
✔ 想快速入住
✔ 基礎結構仍良好
✔ 僅需改善生活機能、管線、防水
七、40/50年老屋翻新必做項目（預算別省）
| 必做項目 | 重要性 |
|---|---|
| 全屋水電重拉 | ★★★★★ |
| 浴廁全室防水 | ★★★★★ |
| 屋頂防水隔熱 | ★★★★★ |
| 排水系統更新 | ★★★★☆ |
| 鋁窗加強氣密 | ★★★★☆ |
| 基礎補強、結構巡檢 | ★★★★★ |
小結：
翻新看建坪，重建看基地面積；
估價看使用面積，審查看法定樓地板面積；
獎勵看基地條件，違建重建不算數。
老屋翻新不是便宜，而是「在限制條件下最不後悔的選擇」；
重建不是不行，而是要有『千萬級預算與承擔變更風險』的心理準備。如果你還是搞不定，沒關係交給專業的來。