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面對屋齡超過30年的老透天住宅，許多屋主開始思考「該翻修還是重建？」事實上，房屋重建比想像中複雜，需通過多項法規審核與建築流程，尤其是涉及透天改建法規、房屋改建申請流程、危老重建條例時，更需要審慎評估。本篇文章將詳細說明**房屋改建需要申請嗎？費用怎麼估？法規與流程該怎麼走？**並結合政府危老重建補助政策，讓你從舊屋拆除到新屋完工，全程無遺漏。

✅ 一、房屋改建需要申請嗎？先釐清是否符合法規

是的，房屋改建一定要申請建築執照。根據《建築法》規定，不論是整棟重建或局部改建（如加蓋、拆除、加建電梯等），都屬於法定必須申請的建築行為。

常見的房屋改建項目包括：

建議先洽當地縣市建管處或建築師，確認是否屬於「需申請」範圍，以避免違建風險。

✅ 二、房屋改建法規重點總覽

1. 土地用途分區須符合建築使用：都市計畫區內的住宅用地才可申請建築執照。

2. 容積率與建蔽率限制：每塊地都有法定的建築範圍與樓地板面積上限。

3. 必須為合法建築物：違章建築不得申請危老重建或都市更新。

4. 須取得所有權人100%同意：透天多為家族共有人，須達成全體共識。

✅ 三、舊屋重建申請流程分為八大步驟

老透天重建流程較翻修繁瑣，根據實務經驗，通常可分為以下八個步驟：

步驟一：申請舊屋拆除執照必須請建築師出具「拆除設計圖說」，送交當地建管處審核。

步驟二：拆除後註銷房屋稅籍向稅捐處申請註銷舊建物稅籍，避免重複課稅。

步驟三：建築設計由建築師依法規設計新建物，包括結構、用途、停車空間等規劃。

步驟四：申請建照（建築執照）文件齊全後送交建管處審查，核准後才可動工。

步驟五：營造施工須委由合法營造廠施作，並進行查驗、結構檢查等程序。

步驟六：申請使用執照完工後申請「使照」，代表新建築物取得合法使用資格。

步驟七：室內裝潢領得使照後，才能正式進行室內裝潢與家電設備安裝。

步驟八：完工交屋整體工程結束後，即可正式入住或辦理產權登記、貸款等事宜。

✅ 四、危老重建申請條件與流程（適用透天老屋）

若你想加快改建流程，可考慮申請「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例）。以下為申請條件與流程摘要：

危老重建條件：

危老重建流程圖：

1. 提出重建申請

2. 危老資格審查

3. 擬定重建計畫書

4. 所有權人全數同意

5. 向直轄市／縣市政府送件

6. 審核通過後申請建照

7. 營造與完工

8. 申請使用執照與稅務減免

✅ 五、房屋改建費用怎麼估？預算要抓多少才夠？

以下為一般透天住宅（建坪約40-60坪）的粗估改建費用：

提醒：以上費用未含停工風險、臨時居住費用與貸款利息。

✅ 六、政府補助與稅務優惠有哪些？

透過危老重建條例提出申請，除了可加速流程外，還有以下補助與稅務優惠：

危老重建補助項目：

稅務減免內容：

• 重建期間：地價稅、房屋稅全免

• 重建後2年內：地價稅、房屋稅減半

• 第3年起：恢復正常課稅

✅ 七、常見問題FAQ｜快速解答

Q1：房屋改建與房屋翻修的差別是什麼？
A：改建屬於整棟結構重建，須申請建照；翻修僅限於內部更新，若不動結構則可免建照。

Q2：可以只重建部分建物嗎？
A：可以，但仍需遵守容積率與建蔽率，且必須經建築師評估與依法送件。

Q3：老屋若有多名共有人，無法全數同意，還能重建嗎？
A：依現行規定，100%同意才可申請建照，否則僅能做部分翻修。

✅ 八、房屋重建流程總結分析表

✅ 九、結語：老透天重建，不只是換屋，更是升級生活品質

台灣許多透天住宅屋齡超過30年以上，面對安全結構、老舊管線、無電梯等問題，選擇重建是一種長遠投資。透過完整掌握房屋改建法規、舊屋重建申請流程、房屋改建費用估算與政府補助政策，讓你在重建路上更有方向、不再手忙腳亂。

記得從合法建築確認開始，到取得所有權人共識、與專業建築師合作，每一步都關鍵，務必審慎評估，打造兼具安全與舒適的新家。

如需了解更多危老重建的實務經驗、補助申請流程或費用諮詢，建議向在地合格建築師事務所或建管單位洽詢，掌握最新政策變動與審查細節。