大樓裝潢全攻略：從申請到施工的必備注意事項與法規總整理
在台灣，大樓或公寓裝潢並非想開工就能開工。根據《公寓大廈管理條例》與《建築物室內裝修管理辦法》規定，施工戶必須遵守相關申請程序與施工時間規範，否則不僅可能遭罰，還可能與管委會、鄰居發生爭議。以下將為你完整整理大樓裝潢申請、施工時間規定、保證金制度與實務注意事項，讓你的裝修過程合法又安心。
一、大樓裝修申請必懂重點：不是所有裝潢都能立即開工
許多人誤以為買了新屋後即可立刻動工，但依據《建築物室內裝修管理辦法》規定，若裝修涉及以下項目，就必須申請「室內裝修施工許可」：
| 項目 | 是否需申請許可 |
|---|---|
| 固定於建築物構造體的天花板裝修 | ✅ 是 |
| 內部牆面或隔間牆變更 | ✅ 是 |
| 高度超過1.2公尺的固定隔屏或櫥櫃 | ✅ 是 |
| 改動管線、電路或消防設施 | ✅ 是 |
| 單純油漆、壁紙、更換家具 | ❌ 否 |
📌 重點提醒：
若為6樓（含）以上的集合住宅或供公眾使用的建築物（如餐廳、診所），即使只是小規模裝潢，也可能納入審查範圍，建議事先向當地建築管理處或建築師公會確認。
二、依《公寓大廈管理條例》：施工戶的四大義務
根據《公寓大廈管理條例》第5條，住戶裝修時應遵守以下原則：
不得妨害建築物之正常使用：例如不得阻塞公共通道或隨意堆放建材於走廊、防火巷。
不得違反共同利益：若施工造成噪音、粉塵或損害公設，屬違法行為。
遵守施工時間規範：需依《大樓管理條例施工時間》或社區規約進行。
施工安全與防火措施：嚴禁使用明火，須符合消防法及勞工安全衛生法規。
三、大樓施工時間規定：避免觸法與鄰居爭議
多數社區依《公寓大廈裝潢施工管理辦法》或管理委員會規約訂定施工時段。以下為一般參考標準：
| 項目 | 規定時間 |
|---|---|
| 平日施工 | 上午8:30～下午5:30 |
| 六日、例假日 | 禁止施工或需事先核准 |
| 噪音、打鑿工程 | 限制於上午9:00～下午5:00 |
| 施工公告時限 | 開工前3～7日公告於電梯與公告欄 |
📌 若違反《大樓施工時間規定》，管委會可依法開立罰單，甚至禁止進出工班。
四、裝潢保證金與清潔費制度：保障公設安全
在大樓裝修前，屋主通常需繳交兩筆費用給管理委員會：
| 費用名稱 | 金額範圍 | 用途 |
|---|---|---|
| 裝潢保證金 | NT$10,000～50,000 | 保障若施工損壞公設，能進行修復 |
| 清潔押金／費 | NT$2,000～10,000 | 用於施工結束後公共區域清潔與垃圾清運 |
若施工過程未造成損壞，完工驗收後即可退還。若有損壞，管委會可依法扣抵修繕費用。
五、公寓施工公告與溝通機制：鄰里關係很重要
很多人會問：「公寓施工需要公告嗎？」
答案是 需要。根據多數社區「公寓大廈裝修規約範本」，開工前應：
張貼公告：說明施工時間、工班單位、聯絡人及聯絡方式。
提報裝修申請書：並附上設計平面圖與施工項目。
向管理中心報備：確認施工動線與電梯保護措施。
告知上下左右鄰戶：維持良好溝通，避免爭議。
六、常見大樓裝修法規與實務對照表
| 法規依據 | 主要規範內容 | 實務重點 |
|---|---|---|
| 《建築物室內裝修管理辦法》 | 裝修涉及結構或消防系統須申請許可 | 委託建築師或室內設計公司代辦 |
| 《公寓大廈管理條例》第5條 | 不得妨害建築物使用及共同利益 | 施工期間須維護公共安全 |
| 《公寓大廈裝潢施工管理辦法》 | 管理施工時段與施工行為 | 遵守施工時間與公告規定 |
| 《消防法》 | 施工不得破壞防火牆與逃生通道 | 禁止堵塞消防設備 |
七、室內裝修許可申請流程簡化版
委託設計單位：具備「室內裝修乙級」技術士或建築師資格者。
準備文件：
申請書
建築物使用執照影本
原始平面圖與修改後平面圖
所有權證明文件
送審主管機關（直轄市、縣市建管處或建築師公會）。
審查核准後開工：方可進料、施工。
完工後報竣備查：才能合法使用。
💡 審查費用參考：
建築師公會規費：簡易裝修約5,000元起
建築師簽證費：約6～10萬元
規模較大或涉及消防審查者，費用另計。
八、常見施工爭議與防範建議
| 爭議類型 | 預防方式 |
|---|---|
| 噪音與粉塵 | 提前告知鄰戶、設置防塵門簾 |
| 公設損壞 | 開工前拍照留存現況 |
| 工期延誤 | 合約中明訂開工與完工日期 |
| 價格爭議 | 明訂付款階段與保固條款 |
| 違規施工 | 先報備設計圖、嚴禁偷改結構 |
九、完工驗收與報竣程序
完工後，應由設計師或監造建築師進行以下項目驗收：
結構與管線安全。
電氣、消防設備是否符合規範。
公共區域是否恢復原狀。
管委會驗收並退回保證金。
向主管機關報竣備查（若需）。
十、大樓裝潢五大關鍵建議（專家總結）
先審法規再動工：避免因未申請「大樓裝修申請」而被罰。
確認施工時間與規約：不同社區規定差異大。
善用合格設計師：具「室內裝修乙級」證照者最有保障。
保留書面文件：所有施工變更、申請書與收據都應留存。
完工報竣不可少：這是確保裝修合法的最後程序。
最後：總結大樓裝潢保證金10大注意事項摘要
繳交時機要在開工前
裝潢保證金必須在進場施工前繳清並完成報備，未繳清不得進料與開工。
金額依社區規約不同
各大樓依坪數或施工項目訂定金額，一般約 NT$10,000～50,000，特殊工程或商業空間可能更高。
目的為保障公共設施
若施工損壞公共區域（如電梯、大廳、走廊），可由保證金中扣抵修復費用。
另有清潔押金或管理費
除保證金外，社區常另收清潔押金或施工管理費，用於完工後公共清潔。
須填寫裝修申請書
開工前應填報《裝修申請書》或《裝修施工同意書》，載明施工期間、工班資料與保險證明。
完工驗收後可申請退還
須通過管委會或管理中心的完工檢查，確認未損公設後方能退還保證金。
若損壞公設可被全額沒收
一旦發現損壞電梯、不當棄置廢料或堵塞排水孔等情況，管委會可依法全額沒收。
退還需檢附相關文件
包含施工完成證明、報竣備查文件、廠商完工照片與退保申請表等。
應遵守施工時間與公告規定
若違反《大樓施工時間規定》或未公告施工通知，管委會可延後退還或處罰。
建議保留繳費與退還證明
保存收據、退還單與驗收紀錄，以便日後查證及避免爭議。
✅ 重點結論：
裝潢保證金不是「額外支出」，而是確保施工過程中公共設施不被破壞的安全機制。屋主應主動了解自家社區的金額、退還條件、申請流程，並遵守所有施工公告及時間規範，才能順利拿回保證金、不留爭議。