開放空間管理辦法全解析：從法規定義、設施規範到社區實務一次看懂
開放空間管理辦法的核心重點，在於「依法必須開放、實際必須可用、管理必須可查」。不論是集合住宅、商辦大樓或綜合設計案件，只要涉及法定開放空間，就不再只是建築設計的一部分，而是具備公共性質、受政府監督的公共使用空間。以下內容將直接切入重點，完整說明開放空間定義、管理維護規範、各縣市（含高雄市）制度差異，以及社區最常遇到的停車、封閉、違規風險。
一、開放空間定義是什麼？先釐清「你不能當自己家的」
依各縣市一致的法規精神與《建築技術規則》系統，開放空間定義可歸納為：
依法設置、無償提供公眾通行或休憩，且不得限制一般民眾合理使用的建築基地空間。
常見類型包含：
無遮簷人行道
建築物迴廊
帶狀或廣場式開放空間
都市設計審查委員會或議會認定之公共開放設施
重點只有一句話：
👉 只要是「用來換容積或設計獎勵」的空間，就不是社區私產。
二、為什麼會有《開放空間管理辦法》？不是政府找麻煩
各縣市（如新北、台北、台中、台南與高雄市開放空間管理辦法）訂定相關規範，目的高度一致：
確保民眾「真的能走進去」
防止社區私自封閉、佔用
維持公共秩序、公共衛生與安全
避免開放空間淪為停車場、倉庫或社區花園
換句話說，政府不是要管社區，而是要守住公共使用權。
開放空間管理維護要點：
設施高度、鋪面、動線都有上限
依多數縣市一致規範（含高雄市）：
1️⃣ 花臺與綠籬高度限制
花臺高度 不得超過 45 公分
灌木＋花臺總高度 不得超過 100 公分
👉 設計太高，會被認定為「阻隔通行」。
2️⃣ 不得搭建的項目
不得搭蓋棚架、違建或封閉設施
不得作為私人使用（如儲藏、停車、擺攤）
3️⃣ 鋪面與綠化比例
不透水鋪面 不得超過開放空間面積二分之一
必須具備實質綠化，而非象徵性植栽
三、開放空間與道路的高低差、出入口規範（常被忽略）
依規定：
與基地地面或道路高低差 不得大於 7 公尺
必須設置：
至少 2 處淨寬 2 公尺以上 的樓梯或坡道
或 1 處淨寬 4 公尺以上 之連通動線
這些規定的本質只有一個：
👉 讓一般人「走得進來、走得出去」
四、開放空間告示牌尺寸與設置：不是貼張A4就好
多數縣市要求開放空間須設置明確告示牌，內容包含：
「本空間為公共開放空間，依法供公眾使用」
開放時間（若有時段限制）
禁止事項（如停車、佔用、封閉）
開放空間告示牌尺寸通常需：
足以清楚辨識（常見為 A3 以上）
固定設置於明顯入口處
不得隱蔽或刻意模糊
👉 沒設告示牌，違規時「無法主張不知情」。
開放空間管理維護執行計畫書範本：
不是形式文件
在申請使用執照時，起造人必須檢附：
📄 開放空間管理維護執行計畫書
內容至少包含：
各項設施清冊
管理方式（誰負責、如何管理）
維護頻率與方式
納入公寓大廈規約草約
這份文件的法律地位很關鍵：
👉 未來社區不能主張「管委會不知道」
五、社區開放空間管理辦法：最常出問題的三件事
❌ 1. 社區開放空間停車
社區開放空間停車 = 高風險違規行為
即使：
只停社區車
有畫車格
多數住戶同意
都不具合法性，主管機關可要求恢復原狀。
❌ 2. 半開放、封閉式管理的誤解
社區空間可分為：
開放型：完全對外、不得阻擋
半開放型：有管理但不阻擋通行
封閉型：非開放空間（但須依法認定）
👉 只要被核定為開放空間，就不能用「社區安全」當理由封閉。
❌ 3. 以花圃、座椅變相封路
常見違規手法：
拉高花臺
密集植栽
家具刻意排成障礙
這些都屬於「實質阻隔」，會被要求改善。
六、各縣市制度差異重點比較
以下整理常見差異，方便快速理解：
| 項目 | 高雄市開放空間管理辦法 | 新北市／台北市 | 台中／台南 |
|---|---|---|---|
| 核心目的 | 確保實質開放 | 公眾通行＋秩序 | 使用權益 |
| 花臺高度 | ≤45cm（總≤100cm） | 同 | 同 |
| 告示牌 | 必須 | 必須 | 必須 |
| 停車 | 明確禁止 | 明確禁止 | 明確禁止 |
| 管理文件 | 必附執行計畫書 | 必附 | 必附 |
👉 結論很簡單：規定幾乎一致，別期待縣市落差救你一命。
七、開放空間內禁止行為（實務版）：不是道德規範，是可開罰事項
在多數縣市的開放空間管理辦法、開放空間管理維護要點中，「禁止行為」並不是宣導性文字，而是具體可認定違規、要求改善甚至裁罰的依據。實務上，最常被民眾檢舉、也最容易被稽查單位成立的，包含以下幾大類：
（一）任何形式的「變相占用」行為 即使沒有上鎖、沒有圍牆，只要造成實質阻礙，即屬違規，包括但不限於：
私設花台、座椅、盆栽，刻意縮減通行寬度
將開放空間當作社區專用中庭、前庭
利用家具配置形成「心理屏障」，讓外人不敢進入
👉 法規認定重點不是「有沒有封」，而是**「能不能合理使用」**。
（二）社區開放空間停車
社區開放空間停車在實務上幾乎是「一檢舉就中」的違規項目，常見誤解包括：
❌ 只停住戶的車不算
❌ 晚上或非尖峰時段可以停
❌ 畫車格就合法
實際上：
只要是依法設置的開放空間
任何長時間或反覆性停車行為
都會被認定為「作其他使用」
結果通常是：
要求立即清空
限期改善
必要時裁罰並持續列管
（三）封閉、限制通行或管制出入口，以下行為極易被認定違規：
設置門禁、柵欄、可移動路障
保全或管理員「勸離非住戶」
僅開放特定時段，卻無法源依據
👉 即使出於「社區安全」理由，也不能凌駕於公共使用權之上。
（四）影響公共秩序與安全的行為（雙向約束）開放空間不是「無法地帶」，但也不是社區私領域，禁止行為同時適用於使用者與住戶：
任意聚眾、滋事、叫囂
酗酒、焚火、危及公共安全
藉端滋擾住戶或管理人員
這一條的重點在於：
👉 社區無權自行處理，但可依法通報主管機關或警政單位。
八、設計師、建商、管委會最實際的風險提醒
這一段如果寫輕了，真的會害人。以下直接從「責任轉移」與「實際後果」講清楚。
1.對設計師而言：錯在設計階段，責任不會因完工而消失
常見高風險情境：
為了美觀，刻意拉高花台、植栽
用軟裝或景觀手法「假裝不是通道」
未明確提醒業主「這裡不能停車、不能封」
後果是：
社區違規被要求改善
業主回頭找設計師
設計圖說、說明文件成為責任依據
👉 開放空間不是設計自由發揮區，而是法規高度密集區。
2.對建商而言：交屋後不代表責任結束
建商最容易低估的是：
使用執照核發 ≠ 未來可隨意使用
開放空間管理維護執行計畫書 具有持續效力
違規一旦被認定，會回溯設計與規劃合理性
實務常見後果：
被要求「恢復原狀」
無法再以「住戶決議」卸責
成為社區與政府溝通的第一責任人
3.對管委會而言：多數違規不是故意，而是「以為可以」
管委會最常見的三個誤區：
- 多數住戶同意 ≠ 合法
沒人檢舉 ≠ 沒問題
以前可以 ≠ 現在可以
一旦被檢舉成立：
改善責任落在管委會
經費來自公共基金
主委與委員承受行政與住戶雙重壓力
👉 開放空間的風險，永遠是「突然來、立刻改、不能拖」。
4.一句業界真話：「開放空間最大的風險，不是你做錯，而是你以為沒人在意。」
只要有一位民眾、一位住戶、一次市府稽查，之前所有的『默契使用』都會瞬間歸零。
補充提醒
如果你目前正面臨以下情況之一：
社區開放空間被當成停車區
有花台、植栽、座椅疑似阻擋動線
找不到當初的開放空間管理維護執行計畫書
現在處理，永遠比被檢舉後處理便宜、也體面得多。開放空間從來不是「可不可以通融」，而是「什麼時候會被點名」。
行動呼籲：現在不檢查，未來一定被檢舉
如果你是：
建築師、室內設計師
建商或開發商
社區管委會或住戶代表
現在就該做三件事：
對照現況，確認是否符合開放空間管理辦法
檢視是否完成並保存「開放空間管理維護執行計畫書」
重新檢查是否有停車、封閉、阻擋等高風險行為
👉 開放空間不是彈性空間，而是法律空間。
越早面對，越不會在檢舉、改善與罰鍰中反覆輪迴。