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為什麼「履約保證」一定不能省？

跟建商買新成屋／預售屋必懂的 10 大關鍵理由

履約保證不是加分項，而是購屋最低安全配備。
無論是預售屋交屋流程，或跟建商買新成屋流程，只要涉及「尚未完成過戶前的大筆款項交付」，履約保證就是買方唯一能對抗系統性風險的工具。

1.避免「錢已付，房卻拿不到」的最壞情境

履約保證的核心目的只有一個：

確保你的錢，只會在房子能交付的前提下被使用

若無履約保證：

• 建商倒閉

• 工程爛尾

• 財務斷鏈

👉 買方已繳的定金、工程款、頭期款極可能血本無歸

2.防止建商挪用你的工程款

沒有履約保證時：

• 工程款可直接進入建商公司帳戶

• 資金可能被挪作其他建案、周轉、投資

履約保證制度下：

• 款項進入「專戶」

• 必須符合工程進度或交屋條件才能動用

👉 確保錢真的用在「你這一戶」

3.建商倒閉時，仍有第三方機制介入處理

履約保證並非「建商自保」，而是：

• 銀行

• 信託機構

• 公會或保證機構

作為第三方監督者

📌 若建商無法履約：

• 可退還已繳款項

• 或由其他建商接手完成工程（視保證類型）

4.避免「還沒過戶，銀行卻已撥款」的風險錯位

在實務上最危險的情況是：

房子還不是你的，但錢已經全給出去了

有履約保證時：

• 撥款、交屋、過戶會被制度性綁在一起

• 不易發生「先撥款、後爛尾」的問題

👉 對應你前文提到的
「驗屋完成後再撥款」自保原則

5.讓預售屋交屋流程有明確的時間與責任邊界

依據
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

履約保證能搭配以下關鍵條款運作：

• 明確開工日

• 明確取得使用執照期限

• 明確交屋最晚期限

👉 避免「無限期拖延交屋」的灰色空間

6.建商違約時，不必單打獨鬥走冗長訴訟

沒有履約保證：

• 買方只能提告

• 訴訟期可能 3～5 年以上

• 勝訴也不一定拿得到錢

有履約保證：

• 依制度直接啟動補救機制

• 大幅降低法律成本與時間成本

7.銀行對保、貸款審核更順利

實務上：

• 多數銀行 偏好有履約保證的建案

• 對保、撥款流程較為順暢

• 貸款成數風險較低

👉 對買方來說
等於間接提高貸款成功率

8.避免「紅單、訂金」成為法律真空地帶

你前文提到：

• 定金反悔可沒收

• 建商違約需加倍返還

但前提是：建商還活著、還有資金

履約保證讓：

• 定金

• 訂金

• 工程款

都有明確的交付與返還依據，而不是只靠民法追討。

9.提升整體成屋買賣流程的交易安全性

履約保證不只保護買方，也迫使建商：

• 資金透明

• 工程進度可被檢視

• 履約能力需被審核

👉 能提供履約保證的建商，通常本身財務與制度也較健全

10.沒有履約保證，其實是把所有風險都押在「相信建商」上

最後這點最重要：

不做履約保證，不代表風險不存在，只是風險全部由你承擔

即使是：

• 大型建商

• 知名品牌

• 熱銷建案

歷史上仍有倒閉、停工、糾紛案例。