【房屋自住認定全解析】一次弄懂自住房屋定義、非自住房屋標準、最新稅率與申請攻略
要享受 自住房屋稅率 1.2% 或全國單一自住房屋 1%，最重要的關鍵就是「是否符合房屋自住認定」。如果認定錯誤，不只補稅，還可能需追繳房屋稅差額，因此了解 自住房屋定義 與 非自住房屋定義 特別重要。
以下依最新《房屋稅條例》《囤房稅 2.0》《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》整理最完整攻略。
第一段：房屋自住認定的三大鐵則（最重要）
只要不符合以下任一條件，系統就會將房屋認定為 非自住房屋：
房屋自住認定三大要件（核心）
房屋無出租、無供營業使用（最易踩雷）
本人、配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記
本人、配偶及未成年子女合計僅能有 3 戶自住房屋（即所謂「房屋稅自用住宅3戶」限制）
符合以上三項，即屬 自住房屋（稅率 1.2%）。
若全國只有 1 戶自住房屋，且所有權人僅有此一房屋，則進一步符合 全國單一自住房屋，稅率為 1%。
第二段：自住房屋定義 vs 非自住房屋定義（表格比較）
以下為根據法規整理的清楚對照表：
| 項目 | 自住房屋定義 | 非自住房屋定義 |
|---|---|---|
| 是否出租 | ❌ 完全不得出租（含短租、Airbnb） | ✔ 只要有租就算非自住 |
| 是否供營業 | ❌ 不得設行號、工作室、商業登記 | ✔ 只要登記營業就算非自住 |
| 是否需戶籍 | ✔ 必須本人、配偶或直系親屬設籍 | ❌ 未設籍即為非自住 |
| 戶數限制 | ✔ 全國最多 3 戶 | ❌ 超過 3 戶即為非自住 |
| 稅率 | 1.2% 或 1% | 房屋稅非自住稅率 2%～4.8% |
| 認定依據 | 房屋稅條例 §5、囤房稅 2.0 | 房屋稅條例與地方稅務局認定 |
第三段：最新稅率一次看懂：房屋稅自住非自住房屋差異巨大
根據 囤房稅 2.0（113/7/1 上路）：
① 自住房屋（一般自住）稅率：1.2%
適用條件：
無出租
無營業
設籍
全國合計不超過 3 戶
② 全國單一自住房屋（最低）稅率：1%
條件：
全國僅持有 1 戶房屋
亦須無出租、無營業、設籍
房屋現值未超過規定上限
③ 非自住房屋（一般住宅）稅率：2%～4.8%
以下情形都會被視為 非自住房屋：
出租中
登記為商業使用
未設籍
超過 3 戶自住房屋上限
空屋未使用
若誤認成自住，非常容易被補稅，因此瞭解 房屋稅自住非自住 的差別非常重要。
第四段：房屋自住認定的 4 大詳細條件（法規版）
依《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第 2 條：
✔ 1. 房屋不得出租或供營業使用
包括：
長租、短租、Airbnb
公司登記、工作室設址
營業登記
作為商業用途（補習班、美甲、美容、工作坊等）
只要其中一項成立，就會被認定為非自住房屋。
✔ 2. 必須設籍於該房屋
申請人可為：
本人
配偶
直系親屬（父母、子女）
❗僅「持有房屋」不等於自住，「設籍」才是法規認定標準。
✔ 3. 全國最多 3 戶限制（囤房稅 2.0 重要關鍵）
本人
配偶
未成年子女
三者名下全國合計不得超過 3 戶自住房屋。
超過者將被移出自住房屋資格。
✔ 4. 土地面積限制（地價稅自住房屋相關）
都市土地：300 平方公尺內
非都市土地：700 平方公尺內
若超過這些條件，地價稅可能不能適用自用住宅用地稅率。
第五段：自住房屋申請時程
每年房屋稅開徵前「40 天」必須完成申請，房屋稅開徵日為 5 月 1 日，往前推 40 天即：
👉 3 月 22 日前完成申請，當年即可適用。
若錯過日期 → 下一年度才適用。
自住房屋常見審查與補件項目
各縣市稅務局常要求補件如下：
戶籍謄本
無出租切結書
水電費使用證明（長期低用量會被質疑未住）
實際使用照片（臥室、家具、生活用品等）
租賃契約（如承租給直系親屬需特別聲明）
若查到出租紀錄、公司登記等，都會直接改為非自住。
最容易誤踩的 8 大「非自住」情況（必讀）
以下狀況常被民眾忽略，會直接變成 非自住房屋：
房屋登記為公司地址
作為工作室、SOHO 辦公用途
未設籍
出租套房、分租雅房
房屋空置，但無人設籍
名下自住房屋超過 3 戶
出租給配偶之外的旁系親屬
房屋出租但未申報租賃契約（照樣被視為出租）
第六段：誰最需要確認「房屋自住認定」？
以下族群特別需要注意：
長期持有多戶房屋（易突破 3 戶上限）
父母持有房產、子女設籍的家庭
小家庭名下有兩處房屋但其中一間空置
投資客、出租套房者
計畫申請地價稅自用住宅用地的人
若未提前處理，一旦被認定為非自住，稅率會從 1.2% 變成 2%～4.8%，負擔非常大。
第七段：房屋稅自住認定 Q&A（最常見 10 問）
Q1：房屋一定要我本人設籍才算自住嗎？
A：本人、配偶或直系親屬任一人設籍即可。
Q2：房子空著，但沒有設籍，可以當自住嗎？
❌ 不能，一定要設籍。
Q3：出租給兄弟姊妹算自住嗎？
❌ 不算，只有直系親屬（父母子女）才算。
Q4：出租其中一個房間會怎樣？
部分出租仍屬 非自住。
Q5：公司登記在家裡一定是非自住嗎？
✔ 只要有營業登記，就算非自住。
Q6：名下 4 戶房，其中 3 戶自住，1 戶空屋，空屋會被視為非自住嗎？
✔ 會。空屋通常被視為非自住。
Q7：父母房屋，我設籍其中，可以算自住嗎？
✔ 可以，因為屬直系親屬。
Q8：配偶與我各名下一戶，總共 2 戶，可以都當自住嗎？
✔ 可以，未成年子女名下也合併計算。
Q9：持有 1 戶但未設籍，可以享受 1% 稅率嗎？
❌ 不行，設籍是必要條件。
Q10：已經出租，但想改成自住，怎麼辦？
需先：
終止出租
完成設籍
於 3 月 22 日前申請
隔年度即可適用。
結論 — 自住認定門檻不高，但細節容易踩雷
房屋自住認定的核心只有三件事：
不能出租（含短租）
必須設籍（本人、配偶、直系親屬）
戶數全國合計不得超過 3 戶
但多數人容易因：
公司登記
空屋無設籍
名下戶數超過
一房多用（兼工作室）
而不小心變成 非自住房屋，導致房屋稅從 1.2% 變成 2～4.8%。
若你正準備整理房屋稅、地價稅、自住房屋認定，務必提前檢查自身條件，避免不必要的稅負。