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開店選址是影響創業成敗的首要因素之一。無論是餐廳選址還是零售業商業選址，一旦地點選錯，將直接影響人流量、營收與品牌形象。對於創業者來說，理解選址意思（選址英文：Site Selection）、掌握系統化的開店評估表，並學會分析商圈屬性、人口結構與競爭環境，才能真正找到最合適的地點。

一、為什麼開店一定要有選址策略？

好的地點不只是租金高的黃金地段，而是要與品牌定位、客群屬性、營運模式相符。根據連鎖品牌及便利商店（如7-11店面評估）的實務經驗，正確的開店選址策略能：

1. 提升品牌曝光率與知名度

2. 增加進店率與轉換率

3. 降低營運風險與不必要的成本

4. 提高長期營收與穩定度

5. 關鍵思維：選址不是追求「人多」，而是「對的人多」。

二、開店選址分析的四大核心要素

1. 商圈屬性與客群分析

• 商業型商圈：周邊多為上班族，平日生意佳，假日較冷清（例：信義商圈辦公區）。
• 觀光型商圈：依賴假日與觀光客，平日需額外促銷（例：九份老街）。
• 住宅型商圈：穩定客群，適合日常消費品（例：社區便利商店）。

分析方法：

• 評估人口密度、年齡層、性別比例、收入水平、家庭結構
• 比對目標客群與商圈人口結構是否吻合

2. 周遭競爭強度

• 競爭者數量與類型：同類型店家密度過高，容易瓜分客源。
• 競爭者定位：評估品牌形象、產品價格、行銷策略。
• 市場空缺：找尋需求高但供給不足的細分市場。

3. 交通與可見度

• 位於轉角（俗稱三角窗）或主要幹道，曝光率高
• 公共交通與停車位便利性
• 招牌與店面是否容易被辨識

4. 外送與線上服務配套

現代消費者大量依賴外送平台，尤其是餐飲業，選址需考慮：

• 外送平台覆蓋範圍
• 配送距離與時效
• 外送需求比例高低

三、開店選址評估表（範例）

四、商業選址與餐廳選址的差異

• 餐廳選址：更注重人流質量與餐飲需求，尤其是用餐高峰時段與外送需求。

• 商業選址：除人流外，還需考慮品牌形象、行業相容性及周邊配套（銀行、辦公室、停車場等）。

• 舉例：7-11 店面評估會特別重視 24 小時人流與交通節點，而餐廳可能更關注中午與晚餐人潮。

五、避免選址誤區的三個提醒

1. 不要只看租金：便宜可能伴隨人流不足或商圈衰退。

2. 避免盲目追隨熱門區：高競爭環境可能壓縮利潤。

3. 忽略數據分析：缺乏系統化評估（如開店評估表）容易憑感覺決策。

六、四步驟找到理想開店地點

1. 鎖定人物誌（Persona）：先定義目標客群

2. 商圈與競爭分析：利用數據與實地觀察交叉驗證

3. 財務試算：估算營收、扣除租金與成本後的盈餘

4. 合約與店面條件檢視：確認水電、排煙、格局及未來可擴展性

七、總結

開店選址分析是一門結合數據與實地經驗的決策藝術，從商圈屬性、競爭強度、交通便利性到外送需求，每一項因素都能直接影響營收。透過開店評估表與正確的策略思維，創業者能避開常見誤區，找到最符合品牌與客群的理想位置。記住，好的地點不一定是最貴的，但一定是最適合你品牌的。

以下幾個情況一旦出現，最好忍痛放棄該地點，因為它們會直接影響長期營運穩定度與獲利能力：

1. 商圈與目標客群嚴重不匹配

• 商圈人口結構與你的品牌定位差距過大（例：賣高單價甜點卻位在低消費力住宅區）。
• 主要人流雖多，但大多不是你的「有效客群」。
• 無法覆蓋品牌核心客群的生活或工作動線。

2. 周遭競爭強度過高且無差異化優勢

• 同類型店家密度過高，且已有強勢品牌佔據市場。
• 無法提供差異化產品或服務吸引客源。
• 市場份額被高度分食，短期內難以突破。

3. 租金成本與財務預算不符

• 租金占營收預估比例超過 15%，財務壓力過大。
• 其他成本（裝修、水電、排煙設備）過高，導致回本期過長。
• 房東條件苛刻或合約限制不利長期發展。

4. 交通與可見度劣勢

• 店面位置隱蔽，不容易被行人或車流注意到。
• 缺乏停車空間或公共交通接駁不便，降低進店率。
• 周邊動線不順，影響人流自然導入。

5. 無法滿足營運條件或未來擴展

• 餐飲店缺乏合適的排煙、排水或電力條件。
• 店面格局無法支援未來業態升級或座位數擴張。
• 政府法規或區域規劃限制營業（例：噪音、營業時間限制）。

✅ 結論：
只要在選址評估時，同時出現兩項以上重大缺點（尤其是第 1、2、3 項），就應該忍痛放棄該地點。因為這些因素會長期拖累營收與獲利，即使再努力經營，也難以抵消地點劣勢。