【舊屋重建申請全攻略】2025最新危老補助、容積獎勵與申請條件一次看懂！
舊屋重建申請在台灣逐年成為老屋翻修的重要手段，尤其針對透天老屋重建補助與危老重建容積獎勵，不僅提升房屋結構安全，也有助於城市景觀更新。本文整理申請條件、補助項目、流程步驟及常見危老重建陷阱，幫助屋主把握政府資源，順利完成老屋重建。
舊屋重建申請必備條件一覽
申請「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），需符合以下基本條件：
| 條件類別 | 說明 |
|---|---|
| 屋齡 | 必須為屋齡30年以上的合法建築物。部分縣市（如新北市）補助標準為屋齡滿15年。 |
| 土地類型 | 建築物須位於都市計畫範圍內，非都市土地（如農地）不得申請危老。 |
| 建築合法性 | 須領有建築使用執照，並非違建。 |
| 所有權同意 | 須取得100%所有權人簽署同意書，不得僅以多數決決定。 |
| 結構安全評估 | 需經專業技師進行結構安全性能評估，初評R值≧45為合格門檻。 |
危老重建流程詳解
1. 資格確認與初步評估
向當地縣市政府危老專責窗口提出申請。
政府委託結構技師評估房屋耐震結構，區分為「初評」與「詳評」。
2. 全體所有權人同意
必須取得全部土地與建物所有權人簽署的同意書。
建議屋主事前進行溝通協調，避免申請流程卡關。
3. 擬定重建計畫書
重建計畫內容應包括：
合法建築證明文件。
原建築之使用執照副本。
原容積及建蔽率認定資料。
建築師簽證圖說。
4. 政府審查與核准
縣市政府審查危老重建計畫書，確認建物不屬古蹟或具文資保存價值。
核准後方可進行後續建築執照申請。
5. 申請建照與施工
建照核發後，即可開始重建工程。
工程結束後，領取使用執照，即完成重建程序。
危老重建補助項目與金額整理
政府針對危老重建提供多項補助，以下是常見的補助項目與金額：
| 補助項目 | 補助比例 | 上限金額 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 結構安全評估 | 100% | 每案依縣市政府核定 | 包含初評與詳評，政府代為安排。 |
| 立面修繕 | 50% | NT$12,000 | 屋齡滿15年以上即符合。 |
| 增設電梯 | 45% | NT$300,000~800,000 | 須與危老重建計畫一併申請。 |
| 設計費與規劃費 | 50% | 最高NT$500萬 | 以整案規劃之實際費用核算。 |
| 基礎工程補助 | 依工程項目而定 | 項目細分補助 | 拆除、水電、泥作等。 |
危老重建容積獎勵重點說明
政府透過容積獎勵吸引屋主加入重建計畫：
**基本容積獎勵：**最高為基準容積的1.3倍。
條件額外獎勵：
結構評估得分越高，可獲得更高獎勵。
若基地未達200㎡，鄰屋屋齡未滿30年者，僅得2%容積獎勵。
提供無障礙設施者、綠建築標章等，也可獲額外獎勵。
注意：危老與都更容積獎勵不同，危老不須公聽會、聽證會，流程相對快速！
危老重建常見陷阱與避開建議
| 陷阱類型 | 詳細內容 | 避免方式 |
|---|---|---|
| 共有人不同意 | 一人反對即無法申請。 | 提前建立溝通協議，必要時聘請律師協調。 |
| 建物不符合法規 | 無合法建築執照或超建。 | 補辦合法建築程序或申請容積恢復。 |
| 結構評估不合格 | 初評R值未達45。 | 改進結構後再申請評估，或考慮詳細評估。 |
| 補助項目與預算不符 | 項目申請未完整或預算不足。 | 委託專業建築師或代辦團隊規劃預算。 |
危老重建與都更差異比較
| 項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 適用範圍 | 個別建築 | 社區、整體區塊 |
| 申請條件 | 屋齡30年以上 | 無屋齡限制 |
| 審查流程 | 簡化、無需聽證會 | 公開審查、程序繁瑣 |
| 容積獎勵上限 | 1.3倍 | 最多1.5倍 |
| 必要人數同意 | 100% 所有權人同意 | 依分區規定，約75%以上 |
| 工程時間 | 約2~3年 | 可長達5年以上 |
2025危老重建申請期限提醒
根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，申請期限為條例發布10年內，即：
申請截止日：民國116年（2027年）5月31日止
建議已達條件者盡早規劃，避免錯過補助與容積獎勵高峰期。
小結：透天老屋重建補助，現在正是好時機
對於居住在都市計畫區的屋主來說，若手上的透天厝或老公寓已經老舊，不僅住起來不安全，也不符合現代人居住品質。透過危老重建條例，可以用政府的資源進行全面升級，不論是結構安全、外觀美化、電梯增設或是防災功能，都能一次完成。更重要的是，在容積獎勵與補助政策的推動下，讓重建比修繕更划算！
如果你家正好符合申請條件，別等到補助截止才後悔，現在就開始評估、諮詢、準備資料，讓你的老屋華麗變身吧！
以下是針對「舊屋重建申請」議題所擬出的10個常見疑問，並進行深入剖析與解答，幫助屋主釐清觀念、減少申請過程中的障礙，做出正確判斷與規劃。
1. 什麼是「危老重建」？和都更有什麼差別？
解答：
「危老重建」是指依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，針對屋齡30年以上、結構安全堪慮的建築，以快速簡便的程序進行重建。與都市更新（都更）相比，危老重建免除公聽會、聽證會等繁複程序，申請條件單純，時程較短。
| 項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 屋齡限制 | 需30年以上 | 無特定限制 |
| 申請人同意比 | 必須100%同意 | 視區域規劃，有最低門檻（如75%） |
| 審查程序 | 免公聽、免公告，流程快 | 需公聽會、聽證會等程序 |
| 容積獎勵上限 | 基準容積上限1.3倍 | 可達1.5倍 |
2. 不是都市土地的老屋也能申請危老重建嗎？
解答：
不行。危老重建僅適用於都市計畫區內的土地，例如住宅區、商業區等；若房屋位於非都市土地（如農地、山坡地），則無法申請危老條例。
✅ 可申請：都市計畫範圍內（市區透天、公寓）
❌ 不可申請：非都市土地、違建、農舍
3. 一定要100%所有權人同意才能重建嗎？為什麼這麼嚴格？
解答：
是的。根據危老條例規定，申請重建必須取得全體土地與建築物所有權人100%書面同意，原因在於這是一種快速通關的重建制度，為避免日後產生權益糾紛，必須「一人都不能少」。
建議：
事前先行盤點所有權人名冊。
若有多位繼承人或戶籍在不同處者，需先協商再申請。
4. 老屋結構看起來沒問題，還需要耐震評估嗎？
解答：
**需要。**不論房屋表面狀況好壞，政府仍要求結構安全性能評估作為客觀標準依據，以評斷是否符合法定的「危老建築」資格。評估結果為「R值≥45」才符合。
評估流程：
向政府申請初評。
由政府委託專業技師實地檢測。
初評若不合格，可自費進行詳評改善。
5. 危老重建有哪些補助？真的划算嗎？
解答：
補助內容包括：
耐震評估：政府100%補助。
規劃設計費：部分縣市最高補助至500萬元。
外觀修繕、增設電梯：可補助45~50%。
整體來說比自費裝修更划算，特別是在取得容積獎勵後，建築價值提升，未來轉售或出租潛力也相對提高。
6. 危老重建能申請幾次？錯過了就沒機會嗎？
解答：
只能申請一次。而且條例有明確申請期限：自2017年5月31日條例實施起，限期10年內申請，最晚至2027年5月31日止。建議符合條件者務必及早提出申請，以免喪失容積與補助優惠。
7. 容積獎勵是什麼？如何影響建築計畫？
解答：
容積獎勵是指建築面積可超出原法定容積的額度。危老重建最高可達基準容積1.3倍，意即在相同土地面積下，能蓋更多樓層或單位，增加使用效益。
例如：
原容積：100坪
危老容積獎勵後：最高可達130坪的建築面積
這對開發者或合建案具有極大吸引力，是重建主因之一。
8. 危老重建真的比較快嗎？流程需要多久？
解答：
在程序上，「危老重建」省略了公聽會、聽證會與審議會程序，確實比都市更新快許多。正常進度下：
提案至核准重建計畫：約6~12個月
申請建照與施工：約12~24個月
整體流程時間：約2~3年
但若遇到共有人意見分歧、文件準備不齊，也可能拖延。因此，良好的前置溝通與專業協助很重要。
9. 補助款怎麼申請？要先自掏腰包嗎？
解答：
補助大多採**「先做後補」制度**，也就是必須先完成申請、評估或工程，再向政府提出核銷報帳。建議屋主事先準備好資金周轉，並：
建立完整費用單據與工程明細。
保留所有收據與建築師、技師合約書。
注意每項補助的上限與核發時間。
10. 危老重建後，是否還需繳交稅務或有其他隱藏成本？
解答：
是的。重建完成後，屋主需向主管機關申報：
建築物新建稅（房屋稅調整）
土地增值稅（若有土地移轉）
契稅（合建分屋等情況）
此外，還需支付：
建築師規劃費
結構工程費
公共設施分攤（如電梯、公設比）
因此在申請重建前，務必請專業團隊評估整體成本與報酬比，才能避免落入「以為能省錢，結果花更多」的陷阱。