電梯大樓 vs 公寓房屋折舊年限比較：耐用年限、折舊率與節稅攻略
房子時，常有人問：「電梯大樓跟公寓，折舊年限一樣嗎？哪個比較能省稅？」
其實，不論是出租還是公司持有做資產管理，房屋都能依【房屋折舊計算公式】提列折舊節稅，但電梯大樓和公寓在結構、耐用年限及折舊率上真的有差別。
以下以【固定資產耐用年數表Excel】、【國稅局耐用年限表】為依據，搭配常用【房屋耐用年數及折舊率標準表】，讓你快速了解電梯大樓與公寓折舊差異，如何實務計算、合法節稅與做資產規劃。
1️⃣ 為什麼房屋折舊要管？
房屋雖然會增值，但在稅務上「建物部分」會折舊，且可作為成本列報抵稅。
✅ 出租房子： 折舊能抵減租金收入，降低課稅所得。
✅ 公司資產： 做資產管理時列折舊可減少淨利，減少營所稅支出。
2️⃣ 電梯大樓 vs 公寓：結構差異影響耐用年限
電梯大樓
多為 鋼筋混凝土造（RC），結構耐震、防火，耐用年限通常 50年。
公寓（五層以下無電梯）
部分為 加強磚造，耐震性較差，耐用年限約 35年。
依【國稅局耐用年限表】：
| 建物類型 | 結構 | 耐用年限 | 年折舊率（直線法） |
|---|---|---|---|
| 電梯大樓 | RC鋼筋混凝土 | 50年 | 2% |
| 公寓 | 加強磚造 | 35年 | 2.86% |
因此，在計算折舊時，公寓雖然單價較便宜，但每年可折舊金額較電梯大樓多（折舊率高），若以出租投資來看，公寓能加快折舊回收，短期現金流較好。
3️⃣ 房屋折舊計算公式：快速搞懂
無論是電梯大樓或公寓，折舊計算都用【房屋折舊計算公式】：
每年折舊金額 =（建物成本 – 殘值）÷ 耐用年限
建物成本：總房價扣掉土地價值（買賣契約或公告現值比例估算）。
殘值：通常以建物成本的5%計算。
耐用年限：依【房屋耐用年數及折舊率標準表】設定（50年或35年）。
範例：同樣價值的電梯大樓與公寓比較
假設建物成本都是 NT$3,000,000，計算折舊：
電梯大樓（耐用年限50年）
殘值：3,000,000 x 5% = 150,000
可折舊金額：3,000,000 – 150,000 = 2,850,000
每年折舊：2,850,000 ÷ 50 = 57,000
公寓（耐用年限35年）
殘值：3,000,000 x 5% = 150,000
可折舊金額：3,000,000 – 150,000 = 2,850,000
每年折舊：2,850,000 ÷ 35 ≈ 81,428
結論： 公寓每年折舊多 24,428 元，若用於出租報稅能更快抵減所得。
4️⃣ 冷氣折舊年限與部分固定式裝潢折舊
裝潢與冷氣屬於固定資產，若符合「單價超過8萬且耐用年限超過2年」會列為資本支出，依規定折舊，而非一次列支費用。
依【國稅局耐用年限表】與實務做法：
| 項目 | 耐用年限 | 年折舊率 |
|---|---|---|
| 冷氣（家電設備） | 5年 | 20% |
| 系統櫃（固定式） | 10年 | 10% |
| 木作隔間（固定式） | 10年 | 10% |
| 燈具（固定式） | 5年 | 20% |
若是電梯大樓或公寓出租時進行裝潢，可利用【固定資產耐用年數表Excel】搭配【裝潢折舊自動試算表】，快速輸入裝潢金額與年限計算折舊。
5️⃣ 【固定資產耐用年數表Excel】實務應用
財政部已公告【固定資產耐用年數表Excel】，會計人員與投資人能快速查詢：
✅ 電梯大樓與公寓應使用的最低折舊年限
✅ 冷氣、燈具、裝潢折舊年限
✅ 節稅規劃如何計算最佳化折舊與資金流
建議：
房東自行出租使用時，設定耐用年限可依國稅局最低年限提列折舊。
公司持有自用辦公或出租，皆須依【固定資產耐用年數表Excel】計算，避免短提或誤用年限導致被查補。
6️⃣ 電梯大樓與公寓折舊適合誰？
適合投資收租的：
✅ 公寓（折舊率高、折舊回收快、租金報酬高）。
適合長期持有資產配置的：
✅ 電梯大樓（折舊年限長、保值性高、租客穩定）。
7️⃣ 節稅提醒：裝潢折舊與資本化
✅ 裝潢與冷氣若超過8萬且耐用年限超過2年，需提列折舊。
✅ 未達標準可直接列費用一次認列。
若有租賃改良物（裝潢）且租期短於耐用年限，以租期為耐用年限攤提（例如租約5年，但裝潢耐用年限10年，應以5年計算折舊）。
8️⃣ 結論：電梯大樓 vs 公寓房屋折舊年限總整理
✅ 電梯大樓： 耐用年限 50 年，折舊率 2%，保值性強。
✅ 公寓： 耐用年限 35 年，折舊率 2.86%，折舊快回收快，節稅效率高。
✅ 冷氣與部分固定式裝潢，建議依【國稅局耐用年限表】及【固定資產耐用年數表Excel】正確提列折舊。
不論你是要投資出租收租，或是公司持有管理資產，了解電梯大樓與公寓的折舊差異，搭配【房屋折舊計算公式】與【固定資產耐用年數表Excel】快速計算，就能在節稅、資金運用與未來資產規劃上更有效率。